엄궁더샵에코리버 엄궁3구역 재개발 일반분양
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냉정히 .엄궁3구역 더샵 말해서 엄궁동/ 좀 낯설은 분도 있을 듯..사하구 하단역을 남쪽으로 하는 엄궁동은 낙동강변과 승학산변에 펼쳐진 구릉지와 강가로 이루어진 곳이고, 대부분의 인구는 승학산 기슭의 아파트단지 에 살고 있습니다. 부산 #도시철도5호선 #사상하단선 엄궁역 이 아직도? 건설중에 있는데, 지하화 이슈와 공사비는 그럼 누가 내는지>문제가 있엇으나 결국 지하화로 갔습니다. 참고로 도시철도 중에서는 부산 도시철도 4호선 하고 비슷한 경전철 즉 쇠바퀴 중전철이 아니라 고무바퀴의 철도가 달릴 노선으로 역 자체는 사상역에서 시작하여 새벽시장 - 사상스마트시티역 - 학장천 - 엄궁사거리 - 동산삼거리 - 하단역으로 연결됩니다. 저는 하단역 일대에 있어 보아서 .엄궁3구역 더샵 이 사상하단선 공사현장을 곁에서 지켜보았는데, 참 더럽게도 오래걸리는 공사현장이기도 했지요. 자꾸 완공이 지연되었습니다. 승학산산사태 로 인해서 지하철 공사재개가 무기한 여기 되었고, 지반보강을 하고서 다시 공사가 재개되었습니다. 2026년에 부산지하철5호선 개통예정이라고는 하는데..착공부터 10년 걸리는 샘이죠.엄궁1재개발 이주 현장엄궁1구역 은 사상구재개발로 2007년 2월 정비구역 지정, 2007년 4월 조합설립인가, 2021년 2월 사업시행인가, 2022년 1월 관리처분인가. 2023년 8월 사업시행 변경인가 등을 거쳐 지금 이주가 한창입니다.사상구재개발 쪽은 정말 오랜만에 다루어 보는 것 같은데,, 해수동 이라는 네임처럼 주로 해운대구, 수영구, 동래구 만 다루고 있지만 부산전역 재개발재건축 현장에서 어떤 단계인지는 늘 .엄궁3구역 더샵 모니터링 하고 있습니다.여기 엄궁1구역주택재개발 도 조합원수에 비해서 지어지는 세대수가 1,777세대 (임대 100세대 포함) 많은 알짜이긴 하지만, 아무래도 사상구라는 이미지로 인해서 관심도가 덜한 것 같네요.이 현장은 제가 파악하기로는 3가지 이슈가 있습니다.1. 엄궁1구역 은 대로변에 상가들이 다수 밀집한 구역이 있어서, 상가이주 문제로 현수막이 걸리고 엄궁1조합과 갈등이 있었습니다. 오늘 가본 바로는 현수막들은 따로 보이지는 않았지만, 예상보다 이주가 더디게 가고 있구나 하는 느낌이었습니다.그렇지만 사상하단선 이 느리지만 공사는 계속 하고 있고 엄궁역 으로 엄궁1구역이 바로 이어지는 초강점을 가지는 구역입니다.아래 사진처럼 엄궁역과 재개발구역이 연접해 있는 것은 큰 강점으로 .엄궁3구역 더샵 건너편에는 롯데마트엄궁점 도 위치하고 엄궁농수산물시장도 도보권입니다. 단 뒷동하고 앞동하고 상당히 경사가 있기는 합니다. 현장사진 보시지요..단독주택들과 상가주택 그리고 다세대주택 들은 거의 다 이주가 마쳐진 듯합니다.내보고 밥주지 말라냥?2. 문제는 #엄궁1구역조합장 리스크 입니다. 현재 엄궁1구역비대위 와 현조합 간에 조합이 공개해야할 정보공개 지연과 미공개 문제 와 그동안 출처가 애매한 정비사업비 공개 문제로 2024년 현재도 다투고 있습니다. 그리고 기존 조합의 사업경비가 1000억원대로 커서 이것도 나중에 비례율을 갉아 먹는 원인이 될 것같네요. 이미 조합장이 한번 2022년에 교체된 시점인데도 말이죠..조합원수는 400명 정도로 1570세대 (임대주택 제외)를 지으니 비례율이 좀 더 .엄궁3구역 더샵 잘 나와도 좋은 현장인데 말이죠..그런데도 비레율이 105% 라는 것은 좀 납득이 가질 않는 군요. 대연3구역 Season 2.??3. 문제는 코오롱글로벌 이 시공사인데 시공사로 선정된 것은 2021년하필이면 공사비 폭등 직전 (코로나 터지기 이전) 이라서 지금 도급 공사비로는 과연 삽을 뜰까 하는 문제입니다. 엄궁3재개발 공사 현장#엄궁3구역주택재개발 #엄궁더샵에코리버 여기는 포스코건설 이 시공사로 이미 이주철거가 마쳐지고 터파기 공사가 한창이죠? 참고로 엄궁3건축현장 은 엄궁1구역 보다 지대가 높고 경사가 더 가파릅니다.단차를 고르고 평탄화는 하겠지만, 일부 집팔이 유튜버들이 말하는 역세권 도보는 힘듭니다. 현실적으로 마을버스나 단지에서 운영하는 버스가 엄궁역까지 이동가능한 수단이 .엄궁3구역 더샵 될 것 같아요. 저 현장 뒤편 아파트 산쪽으로 차를 타고 올라간 기억이 나네요. 11개동 총 1,305세대 (분양 866세대 (아직은 미정임) , 조합원 370세) 가 지어질 예정입니다. 일단 공사비는 2022년도에 픽스는 한 것 같지만, 토공사현장이 기존 아파트가 붙어있고 급경사지로 쉬운 곳은 아니라서 생각보다 기초공사비가 들어갈 현장 같습니다. 준공시점에 추가공사비 내놓아라고 할 가능성이 은근 있다고 봅니다.이건 개인적인 예상이고 엄궁3구역주택재개발정비사업 을 폄하하려는 의도는 아님.엄궁3구역은 착공이 시작되었으니 공정율에 따라서는 변수는 있겠지만. 올해 아마 분양을 할 것 같습니다만은..일반분양가...일반분양가가 서부산권으로서 납득이 가는 가격이 될 지 그것이 관건이겠지요.주변 엄궁동아파트 .엄궁3구역 더샵 구축들의 가격이 그렇게 높지가 않아요. #엄궁동롯데캐슬리버아파트 (1852세대) 가 2010년 사용승인으로, 위치나 규모나 비교가 되겠지만, 매매가는 국평이 4억원대라고 할 수 있습니다.#더샵리오몬트 일반분양가를 어떻게 잡을까? Rio Mont 말그대로 강 과 산..서부산은 3.3m2 1000만원 후반도 분양가에 민감한 편이라서, 그것이 받아들여질 지가 관건이겠지요 : #서부산국평 이 5억대 후반~ 6억대로 분양한다면사상구 엄궁동 일대만의 실수요? 혹은 사상구 이외의 투자자가 올것이냐 ?? 엄궁3구역 #더샵리오몬트 조합원분양신청 및 동호수추첨은 마쳐진 상태로 예상비례율은 103%?? 로 조분가는 1000만원 내외인데, 관건은 일반분양가를 1500만원/PY 넘게 받을 것인지 말겄인지 이겠죠..엄궁1구역 과 엄궁3구역 도 길 하나를 두고 .엄궁3구역 더샵 연접해 있기는 한데, 느낌상으로 도시철도접근성은 엄궁1구역이 낫지요. 재개발현장을 보게 되면, 항상 위치 좋고 세대수 큰 곳이 공사비갈등이나 이주철거 지연으로 인해서 착공에 애를 먹는 경우가 많습니다. 엄궁동재개발은 조합원 세대수에 비해서 분양물량이 많은 편으로 재건축에서 부러워할 여건이기는 하지만, 조합내부 리스크 및 공사비급등에 의한 공사중 비례율 하락 리스크가 있다고 본다.다만 사상하단선 개통하고 나면 기존의 공장지대 밀집지역으로서 사상구 이미지와는 달리 쇼핑,지하철 및 미래의 터널과 엄궁대교 교통, 낙동강을 바라보는 조망권, 자연환경 등 생활이 편리한 환경으로 거주지로서 그렇게 문제가 있는 곳은 아님.#엄궁동재개발 #사상구재개발현장 #사상구엄궁동아파트 #엄궁1구역재개발 #엄궁코오롱하늘채 #엄궁1구역공사현장 #승학터널 .엄궁3구역 더샵 #엄궁대교
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