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Base[사업개요]위치 용인 역삼 힐스테이트 : 용인시 처인구 삼가동 447-4일원사업형태 : 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)사업주체 : (주)동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사시공사 : 현대엔지니어링(주)AMC : 한국자산신탁규모 : B5F~38F 13개동, 공동주택 1,950세대 및 근린생활시설[금융구조]부채 : 4,743억원보험사들(HUG 보증) : 2,950억원(48.14%)주택도시기금 : 1,793억원(29.26%)자본(equity)우선주A : (주)뉴스테이허브제3호위탁관리부동산투자회사(=주택도시보증공사) : 825억원(13.46%)우선주B : 한국자산신탁(=AMC) : 20억원(0.33%)우선주C : 현대엔지니어링(=시공사) : 193억(3.15%)보통주 : 동남리빙스텔개발(=시행사) : 192억(3.13%)보통주 : 금강리빙스텔개발(=시행사) : 155억(2.53%)Build up1 ▶ 2014.07 용인시 : 처인구 삼가동 447-4번지 일원(자연녹지지역 8만4484㎡)과 삼가동 267-26번지 일원(제1종 일반주거지역 583㎡) → 2종 일반주거지역(용적율 200% 이하)으로 변경 고시​2 ▶ 처음에는2015.11 ㈜동남개발/㈜엠.이.에이치 용인 역삼 힐스테이트 : 용적률 200% 이하 용인 삼가2지구 1,717세대 민간분양아파트 건설사업계획 승인​3 ▶ 하지만2016.07 뉴스테이 추진을 위한 SPC '동남현대카이트제십호기업형임대위탁관리부동산투자회사'설립2016.07 용적률 40% 상향된 240%이하로 변경해 1,950세대 기업형 임대주택단지(박근혜정부의 뉴스테이 사업)로 건설사업계획변경 승인승인조건 : 역삼지구가 개발되지 않더라도 진입도로(중로 2-84호선)를 준공 6개월 전까지 개설 완료한다역삼지구 : 삼가2지구 사업구역 경계에 맞닿아 있는 단일면적 전국 최대규모 상업단지 조성되는 곳아래 그림에서 역삼지구 구역 내에 포함된 빨간 진입도로는 [역삼조합]이 개설해야 하는데, 조합 내부갈등 등으로 사업이 장기간 지연되자 용인시는 진입로 개설을 조건으로 개발계획승인한것​* 용인 역삼 힐스테이트 참고로 기업형 임대주택단지(박근혜정부의 뉴스테이 사업)은박근혜 정부에서 민간사업자(건설사)들이 임대주택 사업에 뛰어들게 하려고 공공택지나 그린벨트를 풀어 저렴한 가격으로 땅을 공급하고 세금까지 감면한 정책으로임대료 상승률 연 5%로 제한, 최소 8년 거주 보장, 공공임대와 달리 주택규모에 규제가 없고 입주자격에도 제한이 없음중산층 주거 안정에 기여 목적이였으나, 사업자의 수익 창출에만 기여한 정책이라는 평가를 받고 있음실제 2017년 10월 국정감사에 제출된 출자자별 내부수익률​4 ▶ 문제는 진입로 확보를 못한 것에서부터 시작됨용인시청 앞을 지나는 중부대로에서 400m 남쪽에 떨어져있어 단지로 들어오는 진입로가 반드시 필요그런데 용인 역삼 힐스테이트 이 진입로 땅은 도시개발조합인 [역삼지구] 소유용인시는 사업승인 당시에는 사업에 속도를 내고 있던 [역삼지구]사업도 함께 진행되면서 자연스럽게 도로가 생길것이라고 예상하고 이 도로를 힐스테이트 용인측에서 사용하도록 하면서,[역삼지구] 사업이 진행되지 않을 경우에는 삼가2지구와 역삼지구 사업자가 ‘협의’해 도로를 개설하도록 하는 조건을 달아 놓음승인조건 : 역삼지구가 개발되지 않더라도 진입도로(중로 2-84호선)를 준공 6개월 전까지 개설 완료한다Event★ 발단[역삼지구] 사업은 속도를 내지 못해 지지부진[삼가2지구] 사업만 속도를 내 힐스테이트 용인 공사 진행​★ 전개2018.01 협의서 체결 : [역삼지구]가 [삼가2지구] 준공 6개월 전까지 도로를 용인 역삼 힐스테이트 개설하는 대신, 도로포장비 8억원 부담 합의2018.10 [역삼구역] 조합장 교체 이후 협의서 이행거부[역삼지구] 조합이 내부갈등에 휩싸이면서 합의서 작성 이후에만 조합장과 집행부가 4번이나 바뀜​★ 위기2021.02 힐스테이트 용인 완공2021.05 [역삼지구] 조합장 교체 후 도로공사 중단 → 현재까지 진출입로가 개설되지 않아 사용승인이 나지 않고 있음진입로 확보는 물건너 갔고, 공사가 끝난 힐스테이트 용인은 진입로가 없는 맹지 아파트가 되어버림​★ 절정[역삼지구] 측 요구 : 힐스테이트 용인이 땅을 매입해 도로를 개설하라하지만, 토지가격 급등으로 땅값만 약 400억원에 달해서 토지매입은 현실적으로 불가능​사업의 실질적 용인 역삼 힐스테이트 시행자인 국토교통부와 허그는 손을 놓고 있었음지금처럼 빈집으로 방치하면 매년 빈집관리비용과 세금으로 약 60억원 비용 발생 예상허그가 투입한 자금(5,575억원)에 대한 이자비용을 시중금리 4%로 환산하면 1년에 220억원즉 나랏돈 300억원이 매년 허공으로 사라지는 셈(허그 자금은 대부분 주택도시기금으로 마련하는데, 국민들의 청약저축과 국민주택채권 등이 주요 재원임)사업이 이대로 방치되다가 무산되면 HUG가 믿고 있는 우선보장 수익도 사라지는거정부가 수천억 원의 공적자금을 투입해 건설한 '용인 삼가2지구 뉴스테이'가 '진입도로 없는 아파트'논란이 된 지 2년여 만에 대체진입로를 개설하기로 하면서 일단락되는 모양새다. 하지만 해당 사업의 용인 역삼 힐스테이트 최대 주주인 주택도시보증공사(HUG)가 문제 해결에 있어 안일한 태도를 보여 왔다는 비판은 피해 가기 어려울 전망이다. '용인 삼가2지구 뉴스테이'는 HUG의★ 결말(23.11기준)2022.07 용인시장(이상일) 현장 방문 후 적극적인 문제 해결 주문~ 현재 : 사업시행자, 용인도시공사와 ‘삼가2지구 임대주택 대체도로 개설 및 역북2근린공원 조성’ 위‧수탁사업 협약을 체결했다. 협약에 따라 사업시행자가 도로개설과 공원 부지 비용 전액을 부담하고, 시는 공원 조성과 도로 개설 공사를 담당​​'역북2근린공원을 관통하는 대체 진입로를 개설해 삼가2지구 임대아파트 입주 절차를 개시하기로 조정안에 합의'으로 협의를 하고​내년 말 완공되고, 용인 역삼 힐스테이트 공사 기간 중 입주 예정자 모집 등 입주를 위한 행정 절차가 동시에 이뤄지면 2025년 초 입주가 시작될 수 있을 것으로 전망​[용인=최승곤기자] “아파트를 다 짓고도 진‧출입로가 없어 입주가 막힌 ‘삼가2지구 민간임대주택사업’에 도로 개설 해법이 마련된 만큼 오랜 시간을 기다려온 입주 희망자들을 위해 도로 개설에 속도를 내주...​(용인=연합뉴스) 최해민 기자 =진입로 문제로 완공된 지 2년 넘게 입주가 지연되고 있는 경기 용인시 삼가2지구 민간임대아파트에 이르면 202...​​느낀점 : 나랏돈 어떻게 쓰이고 있는지 똑똑한 국민들이 잘 감시하고 꾸짖어야 함​​