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뉴스를 이슈 보다가 한 부동산 카페에서 1층 매매로 이슈가 되었다는 기사를 보았습니다.21일 부동산 업계 등에 따르면, '부동산 스터디'카페에는 '아파트 1층은 사는 거 아닌가요?'라는 제하의 게시물이 이날 게재됐다.​해당 글을 작성한 네티즌은 조금 더 주더라도 고층인가요? 진심으로 조언 좀 부탁드려요라며 사고 싶은 매물이 있는데 1층이 가격이 매력적이다. 근데 주변에서 1층 사는 건 아니라고라고 이슈 다른 회원들에게 조언을 구했다.​1층의 경우 사생활 보호가 잘 안 된다는 단점이 있고, 탑층은 결로와 단열 문제가 있기 때문에, 다른 층에 비해 인기가 적어 '환금성'이 떨어진다는 시각이 많다.아파트는 층마다 가격이 다릅니다. 1-2층, 3-8층, 9-15층, 16층 이상 고층, 그리고 탑층 등등 그룹화된 층에 따라서 1호가에서 2호가 정도 차이가 납니다.​이렇게 차이가 나는 이슈 이유는 단순합니다. 찾는 수요의 크기가 다르기 때문입니다. 고층으로 올라갈수록 뷰와 사생활 보호, 일조량 등의 이유로 찾는 수요가 더 많습니다. 수요가 많으면 가격이 올라가기 마련이고요. ​반면, 저층일수록 찾는 수요가 적으니 팔고 싶은 매도자는 기준층 가격보다 할인할 수 밖에 없습니다. 그렇게 해서 자연스럽게 저층과 중층, 고층의 가격 차이가 고착화되고 별 이슈가 이슈 없이 거래가 됩니다.​그런데, 지금 1층 매매가 이슈가 되고 있다는 것은 1층이 저평가되었기 때문입니다. 기사에서도 나온 것처럼 1층 가격이 매력적이라서 사고 싶은데 주변에서 말리기 때문에 이슈가 되었습니다. ​그럼 왜 1층 가격은 매력적이 되었을까요? 이유는 간단합니다. ​몰려든 수요로 인해 RR부터 고층, 중층 순으로 싸그리 팔려나가고 입주 가능 매물은 호가가 크게 뛰었기 이슈 때문입니다. 그러자, 갭이 벌어진 저층 입주 가능 매물이 저평가 구간에 들어가면서 거래량이 늘고 있습니다.​제 두 번째 책 [부동산 하락장에서 살아남기]의 더 주고 로열 층 vs 급매 비선호 층 중 무엇이 나을까요?"편을 보면 이런 말이 나옵니다.부동산 하락장에서 살아남기 108p하락장에서는 로열층은 환금성을 고려한 수요가 쏠리면서 어느 정도 가격을 방어하는 반면, 비선호 이슈 층은 하락장이 깊어질수록 파리가 날리고 가격 방어가 어려워지면서 로열 층과 갭 차이가 적정 가치보다 더 과도하게 벌어집니다.​하락장이 끝나고 상승장이 시작되면 어떻게 될까요? ​하락 장에서 로열 층과 비선호 층간에 벌어진 갭은 상승장이 되면서 다시 좁혀지게 됩니다. 이런 원리를 알고 있는 일부 투자자들은 지금 같은 시장에서 비선호 층 급매를 싸게 잡기도 이슈 합니다.뉴스 기사에 나온 붇카페의 이슈를 보니, 시장은 이미 하락장을 끝내고 상승장의 초입에 들어선 것이 아닌가 싶습니다.​PS : 참고로 1층을 싸게 사는 방법은 간단합니다. 로얄층 대비 2호가보다 더 벌어져 있는지만 확인해 보면 됩니다. 인테리어가 되어 있는데도 2호가보다 더 벌어져 있다면 1층을 사도 남는 장사입니다. 상승장이 되면 갭메꾸면서 2호가보다 좁혀질테니 말입니다.​그럼, 이슈 1층은 언제 팔아야 할까요? 1층을 사람들이 사는 시기는 두 번 있습니다. 지금처럼 상승장 초입에서 1층과 RR갭이 과도하게 벌어져 1층 가격이 저평가 되었을 때가 첫번째, 그리고 상승장 말미에서 살 물건이 없어서 1층이라도 비싸게 주고 사려고 사람들이 달려들 때가 두 번째 입니다. ​1층은 첫 번째 시기에 사서 두 번째 시기에 팔면 이슈 됩니다.​