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김포 김포 북변 한양수자인 북변4구역 재개발 추진 현황, 입지 분석, 투자 전망안녕하세요.재개발 사업을 추진하다 보면 항상 변수가 있습니다특히 비상대책위원회가 생기면 더더우 그렇습니다.소송 한번 걸리면 진짜 사업 추진하는데 시간 엄청 걸리고요.그러나 결국 진행될 곳은 진행되는 것이 또 재개발이기도 합니다.​경기도 김포시 북변4구역 재개발은 최근 조합설립무효 소송에서 패소를 하게 되었습니다.시공사도 한양수자인으로 다 선정이 되고 관리처분인가까지 받았는데 조합설립이 무효라...이것 참 곤란하게 되었습니다.​이로 인해 조합원들과 투자자들이 많이 당황했을 텐데 조합측에서 그래도 빠르게 이슈에 대응을 하면서 언론과 인터뷰도 하는 등 많은 노력을 기울이고 있습니다.​​역시 작년 5월자 기사인데요.북변4구역 재개발정비사업조합에서 인터뷰한 내용이며 1심 법원이 오해한 부분에 대해서 조합 소식지를 통해 설명했다고 밝혔습니다.해당 내용을 보면 동의서 자체가 부족해서 생긴 이슈는 아닌바 2심에서는 결과가 뒤집힐 것이라고 기대하고 있습니다.​​또한 다른 재개발 지역과 다른 점은 이러한 소송 결과가 나오는 시점입니다.이미 관리처분인가도 받은 상태이고 이주 철거도 진행 중인 상황에서 조합설립무효 판결이 김포 북변 한양수자인 나왔는데 이미 철거된 집을 다시 지어줄 수도 없을 겁니다.거기에 더해 조합과 지자체 정부가 소송으로 대립하는 것이 아니라 김포시가 북변4구역 조합 편입니다.물론 시에서 무조건 조합 편을 들어준다는 의미가 아니라 조합설립인가 여부에 대해서 같은 의견을 갖고 있다는 것입니다.​​​장기적으로 보긴 해야 합니다.현재 이주 철거가 진행 중이긴 하지만 어쨌든 장기적으로 보시긴 해야 할 것 같습니다.소송이라는 것이 그래도 시간이 꽤 걸리는 일이니까요.​일반적으로 재개발 사업에서 조합설립무효 판결이 나온 경우, 다시 사업 추진이 원활하게 되려면 몇 가지 점이 필요합니다.​첫째, 조합의 법적 지위를 확실히 하고, 재구성을 해야 합니다. 조합의 무효 판결로 인해 조합원들이 피해를 입을 경우, 새로운 조합을 구성해야 할 수도 있습니다. 따라서, 현재의 조합원들은 다시 모여 이 문제를 해결하기 위해 새로운 조합을 구성하고, 사업을 다시 추진할 수 있도록 해야 합니다.​둘째, 이전에 발생한 문제점들을 파악하고, 개선 방안을 마련해야 합니다. 조합설립무효 판결이 난 김포 북변 한양수자인 이유를 분석하고, 이에 대한 대책을 마련해야 합니다. 이전에 발생한 문제점들을 해결하지 않고 단순히 사업을 다시 추진하는 것은 새로운 문제를 일으킬 가능성이 있습니다.​셋째, 지역 주민들의 참여와 협력이 필요합니다. 지역 주민들의 반발로 인해 재개발 사업이 중단될 수 있습니다. 따라서, 지역 주민들의 의견을 듣고, 합리적인 대화를 통해 사업을 추진해 나가는 것이 필요합니다.​넷째, 이슈의 발생원인을 조사하고, 그 원인을 해결하기 위한 방안을 마련해야 합니다. 사업 추진 과정에서 발생한 이슈들은 모두 그 원인이 있습니다. 따라서, 이전에 발생한 문제들의 원인을 파악하고, 그 원인을 해결하기 위한 대책을 마련해야 합니다.​마지막으로, 재개발 사업의 다양한 이해 관계자들 간의 협력이 필요합니다. 재개발 사업은 여러 이해 관계자들 간의 협력이 필요합니다. 지역 주민, 조합원, 건설사 등 각 이해 관계자들이 함께 협력하고, 상호간의 이해를 도모하여 사업 추진에 참여해야 합니다​이에 따라 북변4구역 재개발 역시 다시 원점에서 시작해야 되는 것 아닌가 김포 북변 한양수자인 하고 생각하시는 분들도 계실 겁니다. 그래서 완전 장기로 보는 분들도 계실텐데 그 정도까지는 아니라고 생각합니다.왜냐하면 2심에서 판결 바뀔 확률이 매우 높다고 생각하고 있거든요.​물론 리스크가 아예 없는 것은 아니겠지만 그래도 이미 이주 철거까지 진행되고 또한 호갱노노와 다른 부동산 정보 사이트에서 일반 분양 예정 아파트로 등록되어서 나오고 있다는 것은 긍정적입니다.​​현재 북변3,4,5구역 중 가장 속도가 빠른 건 3구역인데요.3구역과 4구역 모두 철거 신고 단계로 나옵니다.철거 신고 착수는 북변4구역이 더 빨랐네요.​아마 조합설립무효 소송 2심 결과 나오고 하면 바로 일반 분양 오픈하지 않을까 싶네요.​현재 호갱노노 보시면 일반 분양 언제 시작하는 지 궁금해하는 사람들이 많은데요.​보통 일반 분양 나오는 것 보고 청약 넣을 생각하는 수요자라면 사실 재개발 이슈는 그리 중요하지 않을 겁니다.어차피 입주자 모집 공고가 나온다는 건 그러한 이슈가 다 해결이 되었다는 뜻이니까요.​그래서 북변4구역 한양수자인 주목하시는 분들은 이러한 조합 내부 사정도 사정이지만 김포 북변 한양수자인 전반적인 입지 환경과 부동산 시장 동향을 더 궁금해하실 거라고 생각합니다.입지 환경​우선 상권을 보시겠습니다.김포시에서 살기 좋다고 평가받는 장기동, 운양동 일대를 보시면요.상권이 매우 잘 발달된 것을 볼 수 있습니다.요즘에는 스타벅스가 얼마나 많은지를 확인하시는 분들도 계신데요.스벅이 있으면 동네의 이미지가 확실히 좀 더 좋아지는 효과가 있거든요.​북변4구역 인근 보시면 김포걸포점 하나 있습니다.확실히 한강메트로자이 아파트 인근이 좀 더 정비된 느낌이 나긴 합니다.장기동이 확실히 스벅이 많고요.운양동에도 하나 있네요.특징은 장기커낼점, 김포아이앤씨점 제외하고 모두 역세권에 위치하고 있다는 점인데요.스벅만 놓고 볼 수는 없지만 어찌됐든 메인 상권은 김포골드라인 역세권 위주로 형성된다는 걸 알 수 있으며 이에 따라 걸포북변역 역세권 위치인 북변4구역은 현재 상권은 아쉬운 점이 있더라도 3,4,5구역 다 입주하고 나면 활성화 될 거라고 기대해 볼 수 있습니다.​다음은 교통입니다.교통은 사실 김포골드라인으로 설명 끝입니다.김포골드라인에서 9호선으로 환승 하면 강남 접근성이 꽤나 괜찮습니다.다만 출퇴근 시간대 혼잡도가 너무 높다는 점은 김포 북변 한양수자인 감안해야 합니다.​​추가적으로 김포골드라인에서는 혼잡률 개선을 위해 출근 시간 배찬 간격을 조정하고 걸포북변에서 김포 구간을 운행하는 79번 버스도 시범운영하고 있습니다.이에 따라 김포골드라인 혼잡도는 어느 정도 개선이 될 것으로 보이기는 합니다.북변4구역 위치를 생각하면 걸포북변역과 거리가 도보 1-3분 내외면 가기 때문에 지하철 이용이 더 편리하긴 하지만 상대적으로 버스를 이용하는 것도 옵션이 될 수 있을 것 같네요. 또한 추가적으로 입주 시기를 생각하면 아직 몇년 더 남았기 때문에 그때 쯤이면 추가적인 교통 대책이 나올 것을 기대해볼 수 있을 겁니다.​지하철5호선 연장 이야기도 나오는데 이런 부분들도 북변4구역 입장에서는 굉장히 메리트가 되는 호재라고 봅니다.​다음 입지 분석 항목은 바로 학군입니다.저는 개인적으로 중학교 학군을 중요하게 보는데 다른 글에서도 작성한 것처럼 학군은 민도와 밀접한 관련이 있기 때문이에요.​​김포중학교는 C등급, 금파중학교는 S 등급으로 나오는데요.외고 진학률이 높기 때문이며 김포중학교는 특목고 진학률 데이터가 나오지 않습니다.​물론 리치고 학군 점수가 절대적인 김포 북변 한양수자인 것은 아니지만 개인적으로 굉장히 적중률이 높다고 보는 이유가 있습니다.예전 면목동에서 거주하던 경험 때문입니다.​​면목동에서도 신축아파트에서 살았으면 모르겠지만 빌라촌에서 거주해보니 진짜 학군의 중요성을 절감했는데 리치고에서 찾아보니 인근 중학교,초등학교, 고등학교 학군 점수가 모두 C 등급으로 나오더라구요.​사실 중랑구가 7호선 인근이다 보니 강남접근성도 좋고 용마산, 중랑천 등 자연 환경도 나쁘지 않은데 서울에서 저평가 받는 이유가 학군 때문인데요. ​조금만 검색해보면 아래와 같은 후기 및 경험담을 많이 찾아볼 수 있습니다.단순히 교육열이 낮은 동네라고만 생각하면 안되는 것이 다른 부분도 있습니다.공부 잘한다고 인성이 좋은 것은 아니지만 보통 인성이 좋은 부모들이라면 자녀 교육에 신경을 많이 쓰게 된다는 점은 대체적으로 맞는 것 같습니다.청소년들 학력 수준 외에 다른 부분들 보면 이런 점들이 있습니다.블라인드에서 면목동 관련 이야기 나오니깐 현직 경찰이 쓴 댓글입니다.뭐 암튼 이래 저래 학군 데이터를 유심히 봐야 하는 이유는 결과적으로 해당 동네의 분위기를 파악하는 데 김포 북변 한양수자인 매우 중요한 지표이기 때문입니다.자녀가 없어도 마찬가지죠.​​김포시에서 현재 장기동, 운양동이 살기 좋다는 이야기가 나오는 건 단순히 상권이 잘 형성되어 있다는 점 외에도 이러한 학군 데이터가 보여주는 지표도 분명 유의미합니다.​그런데 생각해볼점은 여기도 원래 학군 점수가 높았던 건 아니라는 겁니다.​결국 노후화된 다세대,다가구 밀집 동네가 대단지 아파트로 바뀌고 입주민들 구성원들도 달라지고 하면서 자연스럽게 균질적인 주민 수준이 형성되고 초등학교, 중학교 학군도 점차적으로 달라진 것입니다.​이러한 관점에서 북변4구역 역시 인근 지역이 모두 재개발이 추진되고 하기 때문에 동네가 어수선한 부분도 있고 자연스레 학군이나 민도 부분이 아쉬운 점이 나타나긴 하나 앞으로는 대규모 정비 사업으로 그러한 이슈가 해결될 시점에 다시 재평가 될 점을 바라보면서 접근하시면 좋을 것 같습니다.​현재 부동산 시장 분위기가 매우 혼란스럽습니다. 다행히 거래는 어느 정도 회복되어가는 듯 하고요.​그러나 지역별 격차 역시 다시 벌어지는 중입니다.​현 시점 부동산 관련 의사결정을 하는데 도움이 되셨으면 하면서 김포 북변 한양수자인 이번 포스팅 마치겠습니다!​